Av Kamilla Silseth og Jarbjørg Grøtte, Schjødt

Forskjellene synes urimelig og ubegrunnet, og standardsatsene for byggesaksgebyr blir enda større hvis du vil oppføre et industribygg. Om du søker om å få oppføre et industribygg på 10.000 m² i tiltaksklasse 3 må du betale et gebyr på kr. 151.000 i Stavanger, mens du sparer kr. 36.000 hvis du søker i Sandnes der gebyret er kr. 115.000. Prisen er under halvparten hvis du søker i Trondheim; her krever kommunen kun kr. 69.040 i byggesaksgebyr.

Byggesaksgebyret skal dekke kommunens kostnader forbundet med behandlingen av søknaden, såkalt «selvkost». Når det er så store forskjeller i størrelsen på gebyrene fra kommune til kommune kan man stille seg spørsmål om hvorfor arbeidsomfanget ved behandling av søknader er så forskjellig fra kommune til kommune. Er saksbehandlerne i den ene kommunen dobbelt så effektive som sine kollegaer i andre kommuner? Vår påstand er at gebyrene, som er sjablongmessig fastsatt, ofte avviker fra kommunens «selvkost» – dvs. at de ikke tilsvarer det arbeidet kommunen faktisk har med den enkelte byggesøknad.

I enkelte saker har vi opplevd at byggesaksgebyret har blitt vesentlig høyere enn forventet fordi kommunen anser ett bygg for å være flere bygg (og byggesaksgebyr ilegges ofte pr. bygg), til tross for at bygningsmassen er én sammenhengende enhet og utbygger oppfatter bygningsmassen som ett bygg. I et konkret tilfelle besto bygningsmassen av en felles førsteetasje, med to tårnbygg over. Utbygger argumenterte med at dette var ett bygg. Kommunen, på sin side, fastholdt at dette var å anse som tre separate bygg, og ila ett stk. byggesaksgebyr for både første etasje og hver av de to tårnene. Byggesaksgebyret ble dermed tre ganger så høyt som det utbygger hadde forventet. Kommunen begrunnet vedtaket med at de hadde tildelt ulike bygningsnummer for hhv. den felles førsteetasje og hver av tårnene, og at det var riktig å ilegge ett stk. gebyr pr. bygningsnummer.  Byggesaksgebyret ble satt til ca. kr. 560 000, hvilket utgjorde nærmere kr. 12 000 pr leilighet i det planlagte nybygget.

Spørsmålet blir så hva du kan gjøre hvis du har søkt og gebyret har blitt urimelig høyt eller ikke tilsvarer det du antar er omfanget av kommunens arbeid med søknaden. I 1989 uttalte Justisdepartementet at spørsmålet om hvorvidt det er klagerett på fastsettelse av gebyr vil avhenge av hvordan gebyrforskriften er utformet. Prinsippet er at dersom kommunen utsteder standardiserte gebyrer, hvilket er vanlig praksis, vil ikke søker ha klagerett.

Sivilombudsmannen har behandlet en rekke saker som gjelder kommunenes fastsettelse av byggesaksgebyr. Sivilombudsmannen har i disse sakene lagt til grunn at kommunene har en plikt til å dokumentere at gebyret er i samsvar med selvkostprinsippet, under henvisning til plan- og bygningsloven § 33-1 første ledd annet punktum som slår fast at et gebyr for kommunens behandling av en søknad om tillatelse ikke skal overstige kommunens nødvendige kostnader til behandlingen av søknaden.

De fleste gebyrforskrifter har regler om at gebyret «kan» reduseres, for eksempel i saker hvor størrelsen på gebyret fremstår som urimelig. Dette bør du be om hvis gebyret fremstår urimelig høyt i forhold til den antatte arbeidsmengde kommunen vil ha ved å behandle søknaden din.

Tilbake til byggesaken omtalt ovenfor. Det vedtatte gebyr i den aktuelle saken ville ha tilsvart en arbeidsmengde for behandling av søknaden på nærmere 600 arbeidstimer, forutsatt en timesats på kr 850. Dette mente vi ikke kunne være korrekt arbeidsmengde for en søknad om et boligprosjekt med færre enn 50 leiligheter. Kommunen sa seg enig i dette og reduserte gebyret vesentlig.

Det er også viktig å huske at kommunen har plikt til å redusere gebyret hvis de overskrider tidsfristene knyttet til søknadene. Kommunen plikter faktisk å tilbakebetale 25 % av det totale gebyret for hver påbegynte uke tidsfristen overskrides. Dette kan utgjøre vesentlige beløp, og det er derfor viktig å følge nøye med på om kommunen har overholdt fristene. Det gjør de som kjent ikke alltid.