Estate Vest

Nyheter – Vest Norge

MER KREVENDE: Å verdsette næringseiendom vil bli mer krevende fremover. Det mener Terje Haugan i Bergen Eiendomsrådgivning. (Foto: Bergen Eiendomsrådgivning)

Hva skjer med eiendomsverdiene når verden endres stadig raskere?

Verden endres i et stadig høyere tempo. Arbeidskraftbehov og arealbehov reduseres og det samme gjør lengden på leiekontraktene. Spørsmålet er hvilken effekt dette får på eiendommenes verdi?

Torgeir Hågøy

tirsdag 31. januar 2017 9:29 (Oppdatert 8. mai 2018 7:26)

Av Terje Haugan, Bergen Eiendomsrådgivning

Den etablerte modellen for verdivurdering av næringsbygg, fokuserer på sikre inntekter basert leiekontraktenes varighet, leietakers soliditet og en yield som tar inn over seg både lånerenter, risiko og den generelle markedssituasjonen. Lokalenes kvaliteter danner grunnlag for vurdering av eierkostnader slik at nettoavkastningen og nåverdiberegning av en uendelig kontantstrøm kan bygge opp under den markedsverdi eiendommen vurderes å ha.
Svakheten ved alle metodene som har vært brukt av både meglere, banker eller takstbransjen, er at man i stor grad har sett langt «inn i glasskulen». Der ser man i dag bare hurtige endringer. Kontantstrømmens uendelighet er ikke lengre uendelig.

Svaret finnes kanskje ikke i noens glasskule!
Vi har bare sett konturene av en tid med stadig økende endringsfart. Det vil likevel være behov for arbeidsplasser i kontorlokaler. Men spørsmålet er hvor lenge for eksempel bankene vil ha behov for de store fine kontorlokalene, slik de digitale løsningene utvikler seg. En leietaker ”sikker som banken”er på sikt høyst usikker, og hva skjer den dagen bankens behov reduseres betydelig? Hvilke kontantstrøm/verdi har bygningen da? Hvem passer disse lokalene for da, og hvordan kan de eventuelt tilpasses andre leietakere?
Leietakers arealbehov vil fremover sannsynligvis variere hyppigere og i mye sterkere grad enn tidligere. Om ikke behovet endres fra måned til måned, så viser utviklingen at behovet endrer seg år for år. Dette blir en utfordring, men det gir også nye muligheter for de utleierne som klarer å omstille seg.

Økt usikkerhet
En av de store utfordringene for utleiere i dag er å definere hvilke type lokaler som er mest fremtidsrettet. Svein Bjørberg uttaler at «Dårlig planlagte bygg kan redusere verdiskapningen». Spørsmålet er derfor hvordan «dårlig planlagte bygg» også påvirker markedsverdien allerede i dag?
Hvordan vi jobber endres i et høyt tempo, og i en slik situasjon er det usikkerhet knyttet til hvor langsiktig dagens kontantstrøm egentlig er. Dette medfører at krav til avkastningsrente kanskje må vurderes opp, noe som igjen fører til at markedsverdien går ned. Forandringskapasiteten i bygningen blir viktigere for investor og trolig vil elastisitet i definerte leieareal friste leietaker til å betale mer i tiden fremover.
Tilpasningsdyktighet handler om fleksibilitet, generalitet og elastisitet. Bygget må evne å imøtekomme de endringene som leietakerne har behov for. At bygningsmassen har denne kapasiteten bør vi nå ta mer hensyn til ved verdifastsettelsen.

Hvordan beregne?
Leiekontraktenes varighet og leieverdiene kan ikke lenger danne grunnlaget for markedsverdien i samme grad som tidligere. De kontorlokalene som er mest fremtidsrettet vil ha et større verdipotensialet og kan kanskje vurderes på grunnlag av en sikrere langsiktig kontantstrøm.
Løsninger som forutsigbare «pay of –muligheter» for hele eller deler av leiearealet kan gjøre utleieobjektet adskillig mer attraktivt også om selve kvadratmeterprisen er vesentlig høyere enn hos naboen. Men da kan ikke takstmannen legge til grunn en lang kontantstrøm. Det er bedre for bedriftene å betale «for mye» for akkurat det behovet man har, enn å få «rabatt» på areal man ikke trenger. Det er hva man trenger som synes å endre seg raskere enn tidligere. At dette vil påvirke eiendommens markedsverdi er klart, men hvordan skal dette beregnes?

Undervurderer omfanget av endringene
De fleste utleierne, men også leietakerne undervurderer kanskje både omfanget av og hyppigheten av endringer i fremtiden og dermed også konsekvensene. Mange spår at morgendagens arbeidsplass sannsynligvis er skreddersydde kontor for den enkelte organisasjon og bedrift. Utfordringen er at «skreddersømmen» som passer i dag, dessverre bare passer en veldig kort tid. Fleksibilitet medfører derfor raskere leietakertilpasning og elastisitet med mulighet for oppdeling og sammenslåing av leiearealene. De bygningsmessige eller tekniske endringene bør kunne gjennomføres på en enkel og rask måte også innenfor leieavtalen. Fleksible utleielokaler og utleiere vil «stjele leietakere» fra de som tenker tradisjonelt. Mange bedrifter vil være tjent med å komme seg ut av det statiske og inn i mer dynamiske leieforhold. Det er grunn til å forvente at bedriftene etter hvert vil velge lokalaksjoner som kan imøtekomme varierende arealbehov over tid.
Leietakers behov og etterspørsel ser fremover ut til å dreie mer og mer mot tankegangen bak «kontorhotell», selv for de større leieobjektene. Ved verdivurdering av kontorbygg vil derfor vurdering av egenskaper som fleksibilitet og elastisitet gjøre større utslag.

Kanskje er dette fremtidens utleieannonse?
* Inspirerende arbeidsmiljø
* Miljøbygg – Energiklasse A
* Attraktive og effektive kontorlokaler, høy arealeffektivitet
* Topp moderne standard og tekniske løsninger
* Godt egnet for både åpent og cellekontor
* Lokalet skreddersys og tilpasses leietakers ønsker og behov
* Fleksibel leieperiode
* Lokalenes størrelse tilpasses leietakers varierende behov over tid

(Visited 507 times, 1 visits today)

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Vest-Norge

Skjeggkre – gått ut på dato?

Nyheter / torsdag 25. april 2019

Fyller på med leiligheter i Åsane

Nyheter / onsdag 24. april 2019

Gjennomførte storstilt renovering

Nyheter / tirsdag 23. april 2019

BOB satser på byggdrifterne

Nyheter / tirsdag 23. april 2019

Fikk nei til 40 boliger

Nyheter / mandag 22. april 2019

Nå kommer proptech-teknologi som gjør byggene effektive og smarte

Nyheter / tirsdag 16. april 2019

Nyhetsbrev Estate-Vest

Motta gratis nyhetsbrev fra estatevest.no