– Vi har den siste tiden merket en tydelig økningen i etterspørselen etter tilstandsrapporter, sier daglig leder av BERAS, Terje Haugan.

NAF-test for eiendom

En tilstandsrapport er ikke en takst eller en verdivurdering, men en analyse som avdekker feil og mangler, men også de mulighetene som ligger i eiendommen og bygningsmassen. Grunnen til at stadig flere velger å bestille slike analyser er ifølge Haugan at de ønsker å redusere egen, men først og fremst kjøpers risiko.
– Det er meglers jobb å tilby eiendommen på en fristende måte, det er i alle fall den etablerte praksis. Men kompetansenivået hos kjøper og selger er forskjellig, og det er derfor hensiktsmessig for begge at omstendighetene ved eiendommen nedtegnes skriftlig og kommenteres av kyndige og på en måte som både kjøper og selger forstår. En tilstandsrapport er ment å være som en ”NAF-test” på et salgsobjekt, sier Haugan. 

Kan gi høyere pris

Haugan påpeker at en Due diligence, som ofte gjennomføres etter at partene har blitt enige, men før man gir endelig signatur, er av og for økonomer. Kostnader knyttet til å få bygningen opp til lovens krav, herunder strenge forskrifter vedrørende brannsikring, kan bli en stor overraskelse for mange.
– Å kjøpe eiendom er risikabelt. De fleste kjøperne klarer fint å bestemme seg for hva de ønsker å by for en eiendom, men den risikoen som ligger i både eiendom og bygningsmasse, for ikke å glemme de mulighetene som ligger der, kan med fordel eksponeres bedre av selger. Dersom selger kan bidra til å redusere kjøpers risiko, så blir vedkommende tryggere gjennom hele prosessen, og dermed kan det også være med å bidra til en høyere pris, sier Haugan.
Han understreker at det ikke bare er alt det negative med en eiendom som blir trukket frem i slike sammenhenger.
– Det kan også være at man gjennom en slik analyse avdekker muligheter som eier og selger ikke hadde tenkt på. Det kan være at et slitt kontorbygg burde blitt vurdert transformert til boliger på grunn av beliggenhet og dagens marked, samt at eiendommen er egnet for dette formålet. Dette er noe som bør være med i en slik tilstandsbeskrivelse, sier Haugan. 

Dyrere i etterkant

Skulle det i ettertid vise seg at man som selger har holdt tilbake informasjon som man burde lagt frem blir det som regel både tidkrevende og kostbart å gjøre opp for seg.
– Feil og mangler som beskrives i forkant og som dermed inngår i en avtale prises normalt mye lavere under handelen enn som rettslige krav i ettertid. Det er veldig få som ønsker å bruke tid og energi på å parere krav fra kjøper i etterkant av et salg. Slike konflikter er bare til glede for byens takstmenn og kostbare advokater. Spander man heller de kronene som trengs for å gjøre kjøperne trygge, angi mulighetene og begrensningene med en gang, så gir man meglerne et godt salgsverktøy, nemlig den hele og fulle sannheten om eiendommen, sier Haugan.

Også et verktøy for vedlikehold

Haugan mener at en slik tilstandsanalyse med tiltaksplaner ikke bare er et godt verktøy i forbindelse med et salg, men også et redskap for huseiere og gårdeiere for å ivareta sine plikter og eiendommens økonomiske resultater over tid.
– Det er et godt verktøy som hjelper en til å ivareta eiendommen. Man får blant annet en oversikt over mangler som bør utbedres, hva som er i ok stand og hvilke muligheter man har, sier Haugan.