Eiendomsmagasinet
Av senioradvokat Anne Irene Ulveseth - Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA og advokat/ partner Magne Revheim - Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA

Verdsettelse av bygningsmasse – viktig avklaring for næringsfester

BERGEN: Hvordan verdsettes bygningsmassen ved avvikling av et festeforhold, dersom både fester og bortfester fremmer krav om at byggene skal overtas av bortfester?

Kommentar

torsdag 30. juni 2016 5:00 (Oppdatert 27. februar 2017 12:23)

Av senioradvokat Anne Irene Ulveseth – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA*

og advokat/ partner Magne Revheim – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA*

Tomtefesteloven gir i slike tilfeller motstridende bestemmelser for hvordan vederlaget skal fastsettes, og lovens ulike verdsettelsesmetoder kan etter omstendighetene gi store utslag i vederlaget fester har krav på. Spørsmålet ble nylig løst gjennom en prinsipiell Høyesterettsavgjørelse, hvor Høyesteretts flertall konkluderte med at fester har en valgmulighet for hvordan vederlaget skal fastsettes i slike tilfeller.  Avgjørelsen er av særlig stor betydning for verdsettelse av næringseiendom ved opphør av festeavtaler.

Utgangspunktene ved avvikling av tomtefeste
Utgangspunktet når et festeforhold opphører, for eksempel ved utløpet av festetiden, ved oppsigelse eller etter heving fra en av partene, er at fester har rett og plikt til å fjerne bygningene han har oppført på den festede eiendommen. Dette utgangspunkt er begrunnet med at fester har full rådighet over bygningsmassen han selv har oppført og er eier av. Tilsvarende skal bortfester kunne kreve å få tilbakelevert en ryddet tomt. Dersom fjerning av bygningsmassen vil medføre unødvendig spill av verdier, kan begge parter få rett til å kreve at bortfester overtar bygningsmassen mot vederlag.

Det er i dag ikke lenger særlig praktisk å fjerne bygninger ved opphør av et festeforhold. Næringsbygg vil ofte være oppført med materialer og kvaliteter som gjør at det ikke enkelt kan flyttes eller gjenbrukes, samtidig som det av ulike grunner kan være av større verdi for bortfester å beholde festers bygningsmasse fremfor å overta en ryddet tomt. I slike tilfeller er både fester og bortfester best tjent med at bortfester overtar bygningsmassen. Ofte vil også reguleringsplaner eller andre forhold være til hinder både for å rive eksisterende bygningsmasse og for å bygge nytt. Slik var det også i saken som var til behandling i Høyesterett, og partene var derfor enige om at bortfester skulle overta bygningsmassen mot vederlag. Uenigheten gikk på hvordan vederlaget skulle fastsettes.

To ulike verdsettelsesmetoder
Tomtefesteloven gir to ulike verdsettelsesmetoder for hvordan vederlaget skal fastsettes, avhengig av hvem som fremsetter krav om at bortfester skal overta bygningsmassen.

  • Dersom bortfester krever å få overta festers bygningsmasse, skal vederlaget settes lik kostnadene med å føre opp tilsvarende bygninger, med fradrag for verditap som følge av alder og bruk av bygningen i løpet av festetiden. Dette omtales gjerne som bygningens «tekniske verdi».
  • I de tilfeller hvor det er fester som fremsetter krav om at bortfester skal overta bygningsmassen, sier loven at vederlaget skal settes lik den verdi bygningene har for bortfester. For næringseiendom vil dette i praksis svare til eiendommens «bruksverdi».

De to ulike metodene for verdsettelsen vil kunne gi svært ulikt resultat, særlig for næringseiendom i bynære strøk som er utleid til etablerte virksomheter.  Det kan derfor være av stor betydning for partene om vederlaget fastsettes etter lovens første eller andre alternativ.

Valg av verdsettelsesmetode
Loven gir ingen løsning for hvordan vederlaget skal fastsettes i situasjoner hvor både bortfester og fester har fremmet krav om overtakelse. Problemstillingen var heller ikke tidligere løst gjennom rettspraksis, og forarbeidene inneholder ingen klare uttalelser om hvilken verdsettelsesmetode man skal følge i slike tilfeller.

I saken Høyesterett nå har avgjort, kom først både tingretten og lagmannsretten til at bygningsmassens «teknisk verdi» ga anvisning på det høyeste vederlaget fester har krav på i tilfeller hvor begge parter har fremmet krav om overtakelse.  Dette ville i realiteten innebære at bortfester alltid ville ha kontroll over vederlagsfastsettelsen og kunne styre prosessen mot det laveste resultat, selv om bortfester ved å overta bygningsmassen rent faktisk kom til å overta langt større verdier.

Høyesterett har nå slått fast at dette var feil rettsanvendelse. Høyesteretts flertall ga fester medhold i at lovens system, uttalelser i lovens forarbeider og reelle hensyn samlet viser at det er festeren som i slike tilfeller kan velge om vederlaget skal fastsettes basert på teknisk verdi eller bruksverdi, avhengig av hva som gir fester best uttelling.

Balanse mellom ytelsene
Forutsetningsvis skjer overtakelsen i slike tilfeller etter ønske både fra fester, men også fra bortfester selv. Det ene verdsettelsesalternativet fører til at bortfester må betale et vederlag tilsvarende de kostnader han ville hatt med å oppføre tilsvarende bebyggelse på egen hånd, og det andre alternativet medfører at bortfester betaler et vederlag som tilsvarer den verdi bygningsmassen faktisk har for ham. Når fester gis anledning til å velge mellom disse to alternative verdsettelsesmetoder i tilfeller hvor det er enighet om overtakelse, sikrer det at fester får høyest mulig vederlag for den verdi han har skapt og som bortfester får rett til å overta, samtidig som det sikrer at bortfester ikke må betale for mer enn det han faktisk mottar. Resultatet sikrer dermed balanse mellom ytelsene.

Avgjørelsen ble avsagt med dissens 3:2.

* For god ordens skyld gjør vi oppmerksom på at forfatterne har bistått fester i alle instanser i innløsningssaken, sammen med partnerne Erik Myhr-Nilsen og Bjørn Stordrange.

Siste nyheter Vest-Norge

2016 ble et rekordår for byens næringsmeglere

Nyheter / torsdag 27. april 2017

Gikk til sak og fikk tredobbelt betalt

Nyheter / onsdag 26. april 2017

Antallet nye leiekontrakter går opp, men verdiene stuper

Nyheter / onsdag 26. april 2017

Nye regler om endring av reguleringsplaner

Nyheter / tirsdag 25. april 2017

Bygg- og anlegg er likevel ikke produktivitetsversting

Nyheter / tirsdag 25. april 2017

Ingen kuttplaner for Skanska i Bergen

Nyheter / mandag 24. april 2017

Nyhetsbrev Eiendomsmagasinet

Få det beste av Eiendomsmagasinet i din innboks