Av Arne Christian Landsvik og Kari Seglem Larsen i A/Stab

Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremmet den 16. desember 2016 forslag til ny eierseksjonslov (Prop. 39 L (2016-2017)). Stortinget traff i møte den 29. mai lovvedtak etter første gangs behandling.

Noen av de sentrale endringene gjennomgås i det følgende. Det nevnes innledningsvis at forbudet mot å kjøpe flere enn to seksjoner er viet mye oppmerksomhet. Begrensningen ble tidligere foreslått opphevet, men er opprettholdt i Stortingets vedtak.

Leietakers kjøperett
Etter dagens lov har leietaker i en eiendom som skal seksjoneres rett til å kjøpe boligen til 80 % av seksjonens salgsverdi. Dette gjelder uavhengig av om eier ønsker å selge, og utgjør dermed en innskrenkning av den private eiendomsretten. Leietakers kjøperett er fjernet i ny lov etter bred tilslutning både politisk og blant høringsinstansene.

Forholdet til plan- og bygningsloven – lovlig etablerte boenheter
Plan- og bygningsloven stiller flere og strengere krav til boenheter enn dagens eierseksjonslovs krav for opprettelse av boligseksjon.
Seksjonering til bolig kan etter den nye loven ikke skje uten at boligseksjonene er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven. En slik regel gjør at man ikke lenger kan opprette boligseksjoner som det ikke er lovlig å benytte til beboelse og hvor man gjerne ikke får godkjennelse som boenhet etter plan- og bygningsloven, eksempelvis grunnet manglende uteoppholdsareal eller parkeringsplasser. Dokumentasjon av lovlig bruk kan være utfordrende for eldre bygg, hvor det ofte ikke foreligger brukstillatelse eller lignende. Regelen er likevel begrenset, slik at den ikke gir kommunen hjemmel til å kreve oppgradering av boligen til dagens kvalitetskrav i forbindelse med seksjonering.
Endringen innebærer en harmonisering og tettere kopling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven.

Kommunal kontroll av søknaden
Vilkåret om at bruksenheten skal ha en «formålstjenlig» avgrensning er fjernet i ny lov, blant annet på bakgrunn av at mange kommuner i denne vurderingen har vektlagt utenforliggende hensyn.
Videre skal kommunene kun kontrollere at kravet til tilstrekkelig antall parkeringsplasser etter plangrunnlaget og byggetillatelsen er oppfylt, mens det videre er utbygger som selv bestemmer hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.
Den nye loven innebærer dermed en innskrenkning av kommunens kontroll av seksjoneringssøknaden. Eier gis med dette større handlefrihet ved disponering av sin eiendom ved seksjonering.

Søknadstidspunkt og saksbehandlingstid
De nye reglene fremskynder tidspunktet for seksjonering til rammetillatelse for både nye og eksisterende bygg. For nybygg er igangsettelsestillatelse dagens ordning. Dette har skapt utfordringer ved utbygging over flere byggetrinn. I slike prosjekter er gjerne de første leilighetene salgsklare før start av siste byggetrinn, slik at man i praksis har måttet dele eiendommen og opprette flere sameier for å få godkjent seksjonering. Endringen antas å gjøre det enklere å oppnå finansiering for byggeprosjekter.
Dersom et byggverk oppføres i strid med rammetillatelsen slik at bygget ikke lenger samsvarer med seksjoneringen kan kommunen pålegge reseksjonering av eiendommen. Videre kan kommunen slette seksjoneringen dersom byggverk ikke blir oppført.
Kommunens saksbehandlingstid etter den nye loven skal være maksimalt 12 uker.
Samlet sett gir disse endringene større forutberegnelighet for utbygger.

Forenkling av reglene om krav til oppmåling av tilleggsdeler på grunn
Etter någjeldende lov må det gjennomføres oppmålingsforretning av alle utendørs tilleggsdeler som ikke utgjør del av bygningsmassen. Dette medfører i praksis både tidvis store kostnader og tid til gjennomføring av oppmåling. Det legges nå opp til at oppmålingsforretning for utendørs tilleggsdel som hovedregel kan gjennomføres i form av såkalt «kontorforretning», det vil si uten oppmøte, oppmåling og merking i terrenget. En forutsetning for dette er at tilleggsdelen er entydig stedfestet i kart i form av kartkoordinater.

———————

Artikkelen om plan og bygningsrett er en samling praktiske tips utarbeidet av rådgivningselskapet A/STAB AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av ansatte i A/STAB.