Av Christine Haugstvedt Downing og Nicholas Giverholt

Utbyggerne er naturlig nok svært opptatt av samlet byggekostnad på sine prosjekter. Totalkostnader på byggeprosjekt blir stadig viktigere i et marked preget av sterk konkurranse og lavere marginer. Til tross for denne utviklingen er det fortsatt overraskende liten kunnskap i bransjen om refusjonsreglene i Plan- og bygningsloven kapittel 18.

Kort fortalt er refusjonsreglene et lovregulert krav for utbyggere til å få dekket deler av kostnadene til opparbeidelse av infrastruktur. Eiendommer som skal bebygges må være tilknyttet vei, hovedvann- og avløpsledninger. Denne plikten følger direkte av plan- og bygningsloven. Oppføring av påkrevet infrastruktur medfører ofte store kostnader for utbygger. Utgiftene til slik infrastruktur oppleves gjerne som kompliserende «ekstraarbeid», når det man egentlig ønsker er å bygge boliger – ikke kommunal infrastruktur. Til tross for at loven inneholder en mulighet til å pulverisere utgiftene i slike tilfeller, er det få som benytter seg av denne muligheten. Dette skyldes trolig manglende kunnskap om refusjonsreglenes innhold, og det potensialet for kostnadsdekning reglene innebærer.

Loven gir utbygger en mulighet til å dekke deler av opparbeidelseskostnadene gjennom refusjonskrav. Eiendommer som følge av en annens tiltak selv slipper å oppføre vei, vann- og avløpsledninger, kan pålegges å dekke en forholdsmessig del av utgiftene. Hvor mye man kan få dekket avhenger av størrelsen på eiendommene og tillatt bruk.

Her er det viktig å merke seg at refusjonsreglene i Plan- og bygningsloven kapittel 18 får anvendelse også ved utvidelse og/eller omlegging av eksisterende VVA. Der f.eks. en eplehageutbygging utløser krav om oppgradering av eksisterende VVA, bør utbygger se nærmere på muligheten til å fremme refusjonskrav ovenfor tilgrensende eiendommer. Disse vil kunne nyte godt av VVA- tiltak utbygger pålegges å oppføre eller forbedre. Som et resultat kan tilgrensende eiendommer også være refusjonspliktige for de VVA- tiltakene utbygger er pålagt av kommunen å gjennomføre.

Saksbehandlingsreglene er tekniske og fremstår som kompliserte. Varsel til refusjonsdebitorer, behovet for teknisk dokumentasjon og en ofte langtekkelig offentlig saksbehandling kan virke avskrekkende. Vi oppfatter at kompleksiteten ved å fremsette refusjonskrav, er en av de fremste årsakene til at regelverket ikke anvendes oftere. For utbyggere vil medgått tid til saksbehandling oppleves lite kostnadssvarende. Her er det imidlertid grunn til å tro at mange ikke er klar over hvilken besparelse bruk av refusjonsreglene kan føre til. Erfaringsmessig vil nemlig besparelsene ved å fremme refusjonskrav langt overstige kostnadene i tid og penger knyttet til saksbehandlingen.

Refusjonskrav må fremmes allerede før opparbeidelsen av vei, vann- og avløpsledninger. Dersom det refusjonsberettigede tiltaket påbegynnes før refusjonskrav er fremmet, kan utbygger miste hele refusjonskravet. Tiltakshaver går da glipp av muligheten til å få dekket betydelige deler av utgiftene, samtidig som tilliggende eiendommer kostnadsfritt får forbedret infrastruktur. Sett fra utbyggers side er det derfor viktig at man allerede på planleggingsstadiet undersøker om det kan være aktuelt å benytte refusjonsreglene.

Ved å fremme refusjonskrav samtidig som byggesøknaden kan de to søknadene behandles parallelt. Slik kan utbygger sørge for en smidig saksbehandling, og saksbehandling i tilknytning refusjonskravet vil da ikke oppleves som en belastning som legger beslag på ekstra tid og ressurser. Hvis man oppfører vei, vann- eller avløpsledninger som ledd i et byggeprosjekt bør man derfor umiddelbart se nærmere på om det er grunnlag for å fremme refusjonskrav. En riktig håndtering av refusjonskrav, vil som oftest resultere i at totalkostnadene på byggeprosjektet blir langt hyggeligere enn forventet.